상가 확정일자? 상가도 확정일자 받을 수 있다?
내가 상가를 계약할 당시에는 몰랐는데 상가가 전입신고가 되지도 않는데 그게 가능한줄 상상도 못 했는데.
가능했다.
그것에 대해 쓰고자 한다.
확정일자 받아둘 필요성
보증금이 큰 전월세 집에 살았던 사람들은 이 ‘확정일자’에 대해 대부분 인지하고 있다.
동사무소에서 전입신고를 하며 확정일자를 받으면 그 다음날 부터 임대 보증금에 대한 우선 변제순위가 부여되는 것.
창고 겸 사무실이 필요해서 사무실을 구했는데 사업자 주소지가 공유사무실이었는데 공유사무실도 같이 쓰고 있었으니 굳이 사업자등록증상 주소지를 옮기지 않았다.
이거 주소 옮긴다고 보증금 채권 우선변제 받을 수 있는것도 아니고.
(그런데 내가 잘못 알고 있는 것이었다.)
사업자등록 주소지를 옮기면 구청에서 산업조사 온다고 귀찮게 찾아오거나 업체 영업하러 찾아오는 등 주소지 노출의 불편함을 느껴서 신청하지 않았었다. (이런..)
주택과 상가의 채권 관점에서의 차이.(Feat. 주택LTV규제)
주택은 상가보다 대출 규제가 엄격하기에(LTV규제) 담보가치보다 받을 수 있는 대출의 가치가 훨씬 적다.
하지만 상가는 이런 대출 규제가 약하기에 대출을 크게 끌어서 쓸 수 있고 상가의 소유자(임대인)가 담보가치의 한계만큼 돈을 빌려쓸 수 있는 구조이다.
즉, 경매에 담보가치보다 싼값에 넘어가면 후순위에 걸쳐있는 사람은 보증금을 못 받을 위험이 크다는 것이다. 이는 곧 보증금을 변제 못 받을 위험이 크다는 것을 의미한다.
상가도 확정일자 받을 수 있다.
최근에 알았다. 상가도 확정일자 받을 수 있다는 것을.
주택의 경우는 부동산에서 적극적으로 확정일자 받을 것을 권하지만 상가는 그런 거 없다. 각자 도생이다. 부동산 중개인이 딱히 권하지를 않는다.
상가 확정일자 받는 법
상가 확정일자의 필수요소
사업자등록, 임대차 계약서
기존의 사업자 등록 주소지를 옮기거나 해당 주소지에 새롭게 사업자 등록을 한다.
사업자 등록 또는 기존의 사업자 주소변경을 할 때 해당 주소지의 임대차 계약서가 필요하다.
(사업자 주소 변경은 홈텍스에서 인터넷으로도 가능)
이렇게 먼저 임대차 계약서를 챙겨서 사업자 등록을 새로 하거나 기존의 사업자 등록 주소지를 바꾸어 등록한다.
이 임대차 계약서와 사업자 등록증을 들고 세무서에 가서 확정일자를 받을 수 있다.
상가 확정일자 신청 준비물
미리 챙겨야 하는 사업등록증(또는 신청서), 임대차 계약서 ‘원본’, 본인의 신분증을 들고 관할 세무서에 내방하여 신청하면 된다.
대리인의 경우는 위임장과 대리인 신분증 필요.
상가 호실의 ‘일부’를 임차하는 경우에는 그 도면도 필요하다.
(가끔 하나의 호실을 반으로 잘라 나눠서 임대를 주는 경우가 있다.)
확정일자 신청 대상
환산 보증금이 일정금액 이하인 경우에만 적용된다
| 지역 | 환산보증금 | |
| 1 | 서울 | 9억 원 |
| 2 | 과밀억제권역, 부산 | 6억 9천만 원 |
| 3 | 광역시 등 (안산, 김포, 용인, 화성 등) | 5억 4천만 원 |
| 4 | 그 밖의 지역 | 3억 7천만 원 |
환산보증금의 개념
- 월차임 환산액 = 월차임 x 100
- 환산보증금 = 보증금 + 월차임 환산액
예)
보증금 500만원, 월세 100만원일 경우.
월차임 환산액 = 5,000,000 원 + 1,000,000 원 x 100 = 105,000,000 원 (1억 500만 원)
지금이라도 알게 되어 다행
원룸 임차부터 시작해서 상가 임차까지 경험했는데 상가 임차는 또 다른 분야였다.
부동산 투자에서도 비슷한 말이 있다.
상가 투자는 주택 투자보다 훨씬 챙길 것, 머리 아픈 일이 많다고.
임차의 세계도 별 다르진 않은 것 같다.
지금이라도 알게 되었으니 지금 사용하는 사무실로 사업자 주소를 옮기고 지금이라도 확정일자를 받을 수 있는지 세무서에 문의하여 일단 확정일자를 박아놓아야 한다.
그래야 내 보증금을 지킬 수 있다.
주변에 주택 임차 해본 사람들이야 널리고 널렸지만 상가 임차를 해본 사람은 극소수이기에 이런 착오가 생겼다.
맺으며
나 뿐만 아니라 대부분의 상인들이 비슷한 처지이다. 법과 제도에 대해 잘 모르고 부동산에서도 사업자 주소지 변경, 확정일자를 적극적으로 권하지는 않는다.
주택과는 많이 다르다. 내 권리는 내가 챙겨야 한다.